AP LAND TITLING ACT 2023: ఏపీ ల్యాండ్ టైటిల్‌ చట్ట రూపకల్పనలో జగన్ ప్రభుత్వం చాలా విషయాలు విస్మరించింది. నీతి ఆయోగ్‌ కీలక సూచనలు తుంగలో తొక్కింది. చట్టాన్ని అమల్లోకి తీసుకురావడానికి ముందు అనుసరించాల్సిన విధానాలను పక్కనపెట్టింది. టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్ అధికారి, ల్యాండ్ టైటిలింగ్ అప్పిలేట్‌ అధికారులను నియమించకుండా 2023 అక్టోబర్‌ 31 నుంచి ఈ చట్టాన్ని హడావుడిగా అమల్లోకి తీసుకొస్తూ జీవో ఇచ్చింది. ప్రభుత్వ హడావుడి చూస్తే, అసలు ఉద్దేశమేంటో ఎవరికైనా ఇట్టే అర్థమవుతుంది. భూ యాజమాన్య హక్కులను తేల్చే అధికారాన్ని సివిల్‌ కోర్టుల పరిధి నుంచి తొలగించి, అధికారులకు అప్పగించినప్పుడే ప్రజల స్థిరాస్తులకు ప్రమాదం పొంచి ఉందనే విషయం స్పష్టమైంది. ప్రభుత్వ నిర్ణయంపై తీవ్ర అభ్యంతరాలు వ్యక్తమయ్యాయి.
టైటిలింగ్ చట్టం ప్రకారం ప్రజల స్థిరాస్తులపై చట్టబద్ధ హక్కులను నిర్ణయించే అధికారాన్ని అధికారుల చేతుల్లోపెట్టి, వాటిని కబ్జా చేయడానికి జగన్ ప్రభుత్వం కుట్ర పన్నింది. ఇప్పటికే రీ సర్వేలు నిర్వహించి, విస్తీర్ణాన్ని ‘కుదించి’ భూమి హక్కు పత్రాలు ఇవ్వడం మొదలెట్టారు. అవి జగన్ సొంత ఆస్తులన్నట్లు హద్దు రాళ్లపై, హక్కు పత్రాలపై ఆయన బొమ్మను ముద్రిస్తున్నారు. ఏ రాష్ట్రమూ ఇలాంటి చట్టాన్ని ఇప్పటి వరకు తీసుకురాలేదని, తామే మొదటిసారి తెచ్చామని గొప్పలకు పోయారు. కానీ ఆస్తులకు రక్షణ కల్పించే నెపంతో భక్షిస్తున్నారనే విషయం ప్రజలకు ఇప్పుడిప్పుడే అర్థమవుతోంది. సర్వేయర్లు విస్తీర్ణాలను తగ్గించి చూపడం వల్ల భూయజమానులు, రైతులు ఇప్పటికే ఆందోళన చెందుతున్నారు. ఎప్పటి నుంచో ఉన్న రికార్డులను కాదని, ఇవేం తలనొప్పులని ఆగ్రహం వ్యక్తంచేస్తున్నారు.
అక్కడ కేసీఆర్ ఓటమికి అదే కారణం- ఇక్కడ ఆందోళనలో జగన్ అండ్ కో! - Land Titling Act
కార్యాలయాల వద్ద బారులుతీరే పరిస్థితి రాబోతోంది: ఏపీ భూ యాజమాన్య హక్కు చట్టం అమల్లోకి రాకముందే, జగన్ ప్రభుత్వం దాని అమలుకు పావులు కదిపింది. జగనన్న శాశ్వత భూ హక్కు, భూ రక్ష పథకాల పేరుతో భూములను రీసర్వే చేపట్టింది. హద్దులు నిర్ణయించి జగన్ బొమ్మతో రాళ్లు పాతింది. రికార్డుల డిజిటలైజేషన్, శాశ్వత హక్కు పత్రమంటూ వాటిపై జగన్ బొమ్మను ముద్రించింది. భూమికి విశిష్ఠ గుర్తింపు సంఖ్య నూ కేటాయించింది. భూ సర్వే చేయడం, హద్దులు నిర్ణయించడం, రికార్డులను సిద్ధం చేయడం, ఆస్తికి ఐడీ కేటాయించాలని ‘టైటిలింగ్ చట్టం’ స్పష్టంచేస్తోంది.
అంటే ఈ చట్టం అమల్లోకి రాకముందే వైఎస్సార్సీపీ ప్రభుత్వం తతంగాన్ని పూర్తి చేసేసింది. అందుకోసం ఏపీ పట్టాదార్‌ పాస్‌బుక్‌ చట్టానికీ సవరణలు చేసింది. టైటిలింగ్ చట్టంతో ప్రజలకు కొత్త కష్టాలు ఖాయం. నిరక్షరాస్యులు, రైతులు తీవ్ర ఇబ్బందులు ఎదుర్కోనున్నారు. సొంత ఆస్తులకు తామే యజమానులమని నిరూపణకు ప్రభుత్వ కార్యాలయాల వద్ద బారులుతీరే పరిస్థితి రాబోతోంది.
ల్యాండ్ టైటిలింగ్ చట్టం- భూ కబ్జాదారుల చుట్టమా? - Lawyers on Land Titling Act
ఇక రాష్ట్రం అల్లకల్లోలమే: టైటిలింగ్ చట్టం అమలుకు సూత్రధారులు టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్ అధికారులు. ఈ పదవిలో ‘ఏపీ ల్యాండ్ అథారిటీ’ ఏ వ్యక్తినైనా నియమించవచ్చు. వారికి ఉండాల్సిన అర్హతలేంటి? ఏ స్థాయి అధికారిని నియమించాలనేది చట్టంలో చెప్పలేదు. తహసీల్దార్లకు ప్రాధాన్యమిస్తారా? ప్రభుత్వ పెద్దలకు నచ్చిన వారికే అధికారమిస్తారా? అనే దానిపైనా స్పష్టత లేదు. ఒకవేళ రాజకీయ నేతల చెప్పుచేతల్లో ఉండే వారిని నియమిస్తే, టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో అసలు యజమానుల పేర్లకు బదులు ఇతరుల పేర్లు చేర్చి భూకబ్జాలకు ఊతమిస్తే, ఇక రాష్ట్రం అల్లకల్లోలమే.
అసలైన యజమానికి తిప్పలు తప్పవు: అన్ని స్థిరాస్తులకు సంబంధించి హద్దుల వివరాలతో కూడిన రికార్డులను టీఆర్వో (Title Registration Officer) తయారు చేస్తారు. ప్రతి విషయానికీ ఈ రికార్డే ప్రామాణికం. అధికార పార్టీ నేతల ఒత్తిడితో నిరక్షరాస్యులు, రైతుల భూములను ఇతరుల పేర్లపై మార్చుకునే అవకాశం ఉంది. ఏదైనా ఆస్తి తమదేనంటూ ఎవరైనా తప్పుడు క్లెయిమ్‌ దాఖలు చేసినా, ‘డిస్‌ప్యూట్‌ రిజిస్టర్‌’లో టీఆర్వో నమోదుచేస్తారు. వెంటనే సమస్య ల్యాండ్ టైటిలింగ్ అప్పిలేట్‌ ఆఫీసర్‌ వద్దకు వెళ్తుంది. అక్కడ తేలేవరకు ఆ ఆస్తిపై లావాదేవీలకు, క్రయ విక్రయాలకు అవకాశముండదు. గిట్టని వ్యక్తులు తప్పుడు ఒప్పందాన్ని తయారు చేసి ‘డిస్‌ప్యూట్‌ రిజిస్టర్‌’లో ఆ విషయాన్ని నమోదు చేయిస్తే అసలైన యజమానికి తిప్పలు తప్పవు.
ఈ చట్టంతో మీ భూములకు కొత్త సమస్యలు! - AP LAND TITILING ACT 2023
తీవ్రమైన అవినీతికి దారితీస్తుంది: డిస్‌ప్యూట్‌ రిజిస్టర్‌లో ఒకసారి పేరు చేర్చాక, ఎవరూ అభ్యంతరం చెప్పకపోతే రెండేళ్ల తర్వాత ఈ విషయాన్ని తిరుగులేని సాక్ష్యంగా పరిగణిస్తారు. ఎవరైతే వివాదాస్పదం చేశారో ఆ వ్యక్తే ఆస్తికి యజమాని అవుతారు. ఈ నేపథ్యంలో రిజిస్టర్‌లో పేర్లను అధికారులు, రాజకీయ నేతలు ఇష్టారాజ్యంగా మార్చేసే అవకాశముంది. రిజిస్టర్‌లో ఎవరి పేరుందనే విషయాన్ని నిరక్షరాస్యులు, రైతులు అంత తేలికగా తెలుసుకోలేరు. పైగా టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌ను ఆన్‌లైన్లో ఉంచుతామని చట్టంలో చెప్పలేదు. ఈసీ, పహాణీల ప్రస్తావనే లేదు. ఇది తీవ్రమైన అవినీతికి దారితీస్తుంది.
వ్యయ, ప్రయాసలతో కూడిన పని: వివాదాల్లో ల్యాండ్ టైటిలింగ్ అప్పిలేట్‌ ఆఫీసర్‌ ఇచ్చిన ఉత్తర్వులపై అభ్యంతరమున్న వారు స్థానిక సివిల్‌ కోర్టుకు వెళ్లే హక్కుకు కత్తెరవేశారు. బాధితులు హైకోర్టులో మాత్రమే రివిజన్‌ పిటిషన్‌ వేసుకోవాలి. అంటే హైకోర్టుకు పునఃపరిశీలనకు మాత్రమే అవకాశమిచ్చి, వివాద లోతుల్లోకి వెళ్లి విచారించే అవకాశం లేకుండా చేశారు. సాధారణంగా అత్యున్నత న్యాయస్థానాలను ఆశ్రయించడం వ్యయ, ప్రయాసలతో కూడిన పని. ఎంతమంది దాని గడప తొక్కుతారనేది ప్రశ్నార్థకం.
'భూమి నీదే కానీ, మేం రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకుంటాం- నీదైతే నిరూపించుకో!' - Land Titling Right Act
ఆ తీర్పునకు విలువ ఉండదు: భూ యాజమాన్య హక్కులకు సంబంధించిన వివాదం సివిల్‌ కోర్టులు, హైకోర్టు, సుప్రీంకోర్టులో పెండింగ్‌లో ఉంటే సంబంధిత వ్యక్తులు ఈ విషయాన్ని టీఆర్వో దృష్టికి తీసుకొచ్చి రికార్డులో నమోదు చేయించుకోవాలి. వివాదాన్ని పరిష్కరిస్తూ ఉన్నత న్యాయస్థానాలు ఇచ్చిన ఉత్తర్వులను 15 రోజుల్లోపు టీఆర్వో దృష్టికి తీసుకురావాలి. లేకుంటే కోర్టు ఉత్తర్వులను అమలు సాధ్యం కాదు. బాధితులు 15 రోజుల్లో టీఆర్‌వోను కలుసుకోలేకపోయినా TRO అందుబాటులో లేకపోయినా ఇక అంతేసంగతులు! ఆ తీర్పునకు విలువ ఉండదు.
వేరే మార్గం లేదు: అప్పిలేట్‌ అధికారి సహజ న్యాయసూత్రాలకు అనుగుణంగా వ్యవహరించొచ్చని సివిల్‌ ప్రొసీజర్‌ కోడ్‌కు కట్టుబడి ఉండాల్సిన అవసరం లేదని చట్టంలో పేర్కొన్నారు. రాజకీయ ప్రలోభాల కారణంగా సహజ న్యాయ సూత్రాల ముసుగులో అధికారి నిర్లక్ష్యంగా వ్యవహరిస్తే బాధితులకు తీవ్రమైన నష్టం జరిగే అవకాశముంది. సీపీసీ ప్రకారం బాధితులకు నోటీసులు ఇస్తారు. వారికి వాదనలు చెప్పుకొనే అవకాశం ఉంటుంది. రాతపూర్వక అభ్యంతరాలనూ సమర్పించొచ్చు. కానీ ఈ చట్టంలో మాత్రం అప్పిలేట్‌ అధికారి విచారణ సహేతుంగా లేదని భావిస్తే హైకోర్టులోనే సవాలు చేసుకోవాలే తప్ప వేరే మార్గం లేదు.
బెదిరించేందుకు అధికారులకు అవకాశం ఇచ్చినట్లే: ఏపీ భూయాజమాన్య చట్టం ప్రకారం యజమాని మరణిస్తే ఆస్తికి వారసులను టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్ అధికారి, ల్యాండ్ టైటిలింగ్ అప్పిలేట్‌ అధికారి నిర్ణయిస్తారు. అధికారులు రాజకీయ నేత చెప్పుచేతల్లో ఉంటారనేది జగమెరిగిన సత్యం. దీంతో వారసత్వాలను నిర్ణయించడం, ధ్రువపత్రాల జారీలో రాజకీయ నాయకులే జడ్జిగా వ్యవహరించే ప్రమాదం ఉంది.
కోరిన సమాచారాన్ని అందించడంలో విఫలమైన ఏ వ్యక్తికైనా 6 నెలల జైలుశిక్ష, 50 వేల జరిమానా లేదా రెండూ విధించే అధికారాన్ని ఈ చట్టం అధికారులకిచ్చింది. అయితే టీఆర్వో, ఎల్‌టీఏవో, ఏపీ ల్యాండ్ అథారిటీలో ఎవరికి జైలుశిక్ష విధించే అధికారం కల్పించారో చట్టంలో చెప్పలేదు. ఇలాంటి సెక్షన్‌ ద్వారా పౌరులను బెదిరించేందుకు అధికారులకు అవకాశం ఇచ్చినట్లే. ఈ సెక్షన్‌ను ఆసరాగా తీసుకొని కక్షసాధించేందుకు ఏ వ్యక్తినైనా సమాచారం కోరే ప్రమాదముంది.
మా భూములకు రక్షణ లేకుండా పోతుంది- ప్రజల హక్కులకు భంగం : రైతులు - Land Titling act People Problems
దస్తావేజులకు విలువే ఉండదు: రాష్ట్రంలోని స్థిరాస్తుల వివరాలు ప్రభుత్వం నోటిఫై చేశాక, ప్రజల వద్ద ఉన్న దస్తావేజులతో పాటు ఇతర వివరాలను తీసుకొని వెళ్లి టీఆర్‌వోకి చూపించాలి. ఆయన సంతృప్తి చెందితే ‘టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌’లో పేరును చేరుస్తారు. రిజిస్టర్‌లో పేరు చేరినప్పుడే యాజమాన్య హక్కులొస్తాయి. ప్రస్తుతం ఆస్తులకు సంబంధించిన దస్తావేజులు ప్రస్తుతం యజమానుల దగ్గరే ఉంటున్నాయి.
క్రయవిక్రయాల సమయంలో వాటిని అధికారికంగా వాడుకోవచ్చు. తాజా చట్టం ప్రకారం ఈ దస్తావేజులకు విలువే ఉండదు. ‘‘మీరే యజమాని’’ అంటూ టీఆర్వో ఇచ్చే సర్టిఫికేట్ మాత్రమే చెల్లుబాటు అవుతుంది. రిజిస్ట్రేషన్ కార్యాలయాల్లో చట్ట ప్రకారం లక్షల రూపాయలను స్టాంప్‌ డ్యూటీగా చెల్లించి అధికారికంగా పొందిన దస్తావేజులకు విలువ లేకుండా టీఆర్వో ఇచ్చే ధ్రువపత్రానికి అధిక ప్రాధాన్యం ఇవ్వడం తీవ్ర అభ్యంతరకరమే.
తీవ్రమైన అవినీతికి దారితీస్తుంది: అధికారులను దారిలోకి తెచ్చుకొని ఎవరైనా ప్రభుత్వ, దేవదాయ భూములకు యజమానిగా టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో వారి పేరు చేర్పించుకుంటే, పట్టించుకునే వాళ్లుండరు. రిజిస్టర్లు అధికారుల ఆధీనంలో ఉంటాయి. కాబట్టి బయటకు తెలిసే అవకాశముండదు. పేరు మార్పును రెండు సంవత్సరాల వరకు ఎవరూ పట్టించుకోకుంటే ఆ తర్వాత భూములపై యాజమాన్య హక్కులు వారికే దక్కుతాయి. అధికారం, ధనబలం, కండబలం ఉన్న వ్యక్తుల చేతుల్లోకి దేవదాయ, ప్రభుత్వ భూములు వెళ్లిపోతాయి. మరొకరికి భూమిని బదిలీ చేయాలనుకుంటే వివరాలన్నింటినీ సంబంధిత యజమాని, టీఆర్వో (Title Registration Officer) దృష్టికి తీసుకెళ్లాల్సి ఉంటుంది. ఆయన సంతృప్తి చెందాకే క్రయవిక్రయాలు, బదలాయింపులు జరపడానికి కూడా అవకాశం ఉంటుంది. ఇది తీవ్రమైన అవినీతికి దారితీస్తుంది.
